메르의 생각
일본 부동산을 산다고? (feat 다사사회, 상속세,재산세,중개수수료)
메르
2024.07.12
https://www.joongang.co.kr/article/25260514
5억이면 건물주 된다…강남 엄마가 '일본 빌딩' 산 이유 | 중앙일보
일본 부동산이 인기라고 해서, 상황을 정리해 봅니다.
1. 일본 부동산은 오랫동안 가격이 오르지 않았음.
2. 가격이 오르지 않으니, 부동산의 구입목적도 시세차익이 아니라 합법적인 절세가 대부분인 상황임.
3. 일본은 건물에 대한 감가상각 경비처리가 가능한 나라임.
4. 오래된 주택을 싸게 사서 오래 보유하면, 건물에 대해 감가상각 비용처리가 가능한 것임.
5.오래된 목조주택을 1천만 엔에 구입했다고 하면, 건물 가치를 300만 엔으로 잡아서, 5년 동안 감가상각 경비처리를 하는 식임.
6. 매년 60만 엔씩 5년간 세액공제를 받게되면, 노후 단독주택 구입이 절세 수단이 되는 것임.
7. 고소득자들은 노후주택을 여러 채 구매해서 5년 동안 절세효과를 얻은 후 팔고, 다른 노후주택을 구입하는 방법을 쓰고있음.
8. 일본은 다주택자에 대한 중과세가 없어서 이런 절세방법이 가능함.
9. 5년을 보유하는 이유는 감가상각을 풀로 누리는 효과가 크지만, 양도소득세도 영향을 미침.
10. 5년 미만 보유시 양도소득세가 40%인데, 5년 이상 보유하면 양도세가 절반으로 줄어들어 5년 단위로 루틴이 돌아감.
11. 고소득층들은 소득세의 절세 목적으로 노후 목조주택을 선호하지만, 노년층은 타워맨션을 선호함.
12. 일본은 지진 등 자연재해가 심한 나라임.
13. 건물높이 45m이상부터 내진설계 수준이 아니라 바닥에 고무판을 깔아 지진 충격을 흡수하는 면진설계를 하게 됨.
14. 고층 공동주택을 타워맨션이라고 부르며, 일반 아파트와 차이를 두는 이유임.
15. 타워맨션은 지하에 지진을 견디는 안전시설이 강화되어 건축비용이 많이 들어가는 건물임.
16. 건축비용은 많이 들어가는데, 고층이라 대지지분이 작고, 건물 가격이 시세의 대부분인 부동산임.
17. 아래 표는 일본의 연령별 재산(파란색)과 부채(회색)를 비교해 놓은 표임.
18. 40대부터 부채와 자산이 비슷하다가 50대부터 자산이 많아지기 시작하고, 60대를 넘어가면 자산 위주로 재산이 구성됨.
19. 일본은 노인들이 재산을 많이 가지고 있는 나라라는 말임.
20. 재산을 노인들이 많이 가지다보니, 상속세를 절감하는 것에 관심이 많음.
21. 일본도 한국보다는 낮지만, 상속세율이 높은 나라임.
22. 일본의 세법은 토지는 자산 가치가 유지되지만, 건물은 감가상각으로 평가가 계속 낮아지는 구조를 가지고 있음.
23. 타워맨션은 토지 지분이 작고, 건물 가격이 시세의 상당 부분을 차지하다 보니, 상속세 평가액이 낮게 잡히게 됨.
24. 일본 국세청에 따르면, 타워맨션의 경우 세법상 가격이 평균 시가의 30% 정도로 나온다고 함.
25. 1억 엔짜리 타워맨션을 구입해서 상속을 하면, 구입가격은 1억 엔이지만 3천만 엔으로 평가가 되어 상속세를 내면 되는 것임
26. 지금까지 일본의 부동산은 가격 상승보다는 이런 절세 목적으로 가치가 유지되는 경우가 많았다는 말임.
27. 일본의 엔화 가치가 낮아지고, 부동산 가치가 장기간 하락하자, 도쿄와 오사카를 중심으로 외국인 투자가 들어오기 시작함.
28. 일본의 저금리도 부동산의 매력을 높여줌.
29. 부동산 담보대출의 평균 금리가 고정금리는 1% 초반, 변동금리는 0% 대인 것임.
도쿄 시내의 초고층 복합시설 단지인 아자부 다이 힐스 단지./로이터 연합뉴스
30. 해외자금이 부동산 쇼핑에 나서자, 도쿄의 신축 타워맨션 가격이 1년에 60%가 오르기 시작함.
31. 가격이 많이 올랐지만, 도쿄 도심의 70m₂ 신축 타워맨션이 11억 원 정도로 한국의 서울과 큰 차이가 없기도 함.
32. 한국도 아파트 가격이 많이 비싸진것임.
33. 모든 일본 부동산의 가격이 오르는 것은 아님.
34. 일본도 오피스는 공실률이 높아지고 있음.
35. 2019년 도쿄의 사무실 공실률은 1.6%였는데, 2023년 공실률은 6.2%로 3배 이상 공실률이 올라감.
36. 일본도 재택근무가 늘어나고 임대료가 비싼 도쿄에서 저렴한 인근 시 지역으로 본사를 이전하는 경우도 많아지고 있음.
37. 부동산 가격 상승이 일본 전체가 아니라 도쿄, 오사카 등에 국한되고, 도쿄,오사카도 공실률이 높은 오피스빌딩은 가격이 빠짐.
38. 주택도 도쿄, 오사카 정도를 제외하면, 노령화와 대도시로 사람이 몰리며, 장기간 방치된 빈집 문제가 커지고 있는 상황임.
39. 외국인 투자도 도쿄와 오사카에 집중되고 있고, 작년 같은 기간 대비 50% 가까이 늘어나고 있음.
40. 일본에 거주하는 외국인이 늘어나는 것이 투자 규모 증가의 이유임.
41. 일본거주 외국인 증가는 외국인에게 발행하는 비자도 영향을 줌.
42. 일본은 부동산에 4만 달러 이상을 투자하고, 사업체의 직원이 2명 이상이면 비자를 내주고 있음.
43. 배우자 등 가족을 직원으로 만드는 방법으로 투자비자를 받는 사람이 연간 1만 6천 명 정도가 나옴.
44. 투자금액이 미국의 80만 불, 싱가포르 185만 불에 비해 4만달러로 크게 낮아 이민을 하는 중국인들도 늘어나고 있음.
45. 아래 표는 중국 이민자의 국가별 정착 현황으로 일본이 4위임(한국은 3위).
46. 정식 이민이 아니더라도 일본에 장기 체류하는 중국인만 80만 명에 이른다고 함.
47. 엔저로 가격도 싸 보이고, 치안 등 거주환경도 괜찮아 일본 부동산 구입에 대한 관심이 높아지고 있음.
48. 일본 부동산에 좋은 점만 있는 것은 아님.
49. 세금과 비용을 잘 봐야 함.
50. 부동산을 구입할 때 취득세가 고정자산평가액의 4%가 붙음.
51. 고정자산평가액은 부동산을 땅값과 건물값으로 나눠서 평가를 하는 방식임.
52. 건물이 노후화되면서 가격이 점점 낮아지는 것을 반영해서 최종 평가액을 결정하니, 오래된 건물의 평가액은 낮게 잡히게 됨.
53. 보통 시세의 60~70%가 고정자산평가액이 되고, 여기에 4%가 취득세 세율임.
54. 한국의 재산세와 비슷한 보유세도 매년 고정자산평가액의 1.4%를 납부함.
55. 한국과 달리 등기부등본에 소유자로 올리기 위한 등록 면허세도 추가로 있어, 고정자산평가액의 2%를 매수 시점에 내야 함.
56. 이외에는 몇십만 원 정도 인지세가 추가되고, 법무사 수수료 등이 들어감.
57. 매도 시 시세차익이 있으면 한국처럼 양도소득세가 나옴.
58. 5년 이내 보유는 양도소득세가 40%까지 나와서, 시세차익을 누리려면 5년 이상 보유를 각오해야 함.
59. 중개 수수료가 높은 점도 유의해야 함.
60. 한국의 중개 수수료는 1%가 되지 않고, 매매금액이 커지면 이것도 다 내지 않는 경우가 많음.
61. 일본의 중개 수수료는 (3%+6만엔)에 소비세 10%가 추가됨.
62. 한국 중개 수수료의 6~7배 정도가 나오고, 금액이 커도 할인이 거의 없음.
63. 20억 원에 집을 매매할 경우, 중개사는 매도인과 매수인에게 각각 6,655만 원을 중개 수수료로 받아 감(20억 원의 3%인 6천만 원 + 50만 원)*110%).
64. 똘똘한 1건만 중개해도 양측에서 수수료를 받으면 1년을 먹고살 수 있어서, 편의점보다 많은 것이 부동산 중개소인 이유임.
65. 최근 중국인들의 일본 부동산 구입 트랜드는 개인소유의 절이나 신사임.
66. 일본에서는 개인이 절이나 신사를 소유하고 운영하는 경우가 꽤 많음.
67. 한국처럼 조계종등 종단에 소속된 것이 아니라, 개인소유 부동산에 절이나 신사를 만들어 소속 없이 운영하는 경우가 많은것임.
68. 절이나 신사의 소유자 겸 주지스님은 노령으로 종교활동이 힘들어졌고, 절을 이어받아 운영할 후계자가 없어서 매물로 나옴.
69. 종교법인을 소유하면 몇 가지 이득이 있음.
70. 종교 수익은 비과세이고, 종교시설에는 고정 자산세가 부과되지 않으며, 주차장 등 종교활동 이외의 수익도 세율 우대를 받게 됨.
71. 10년 이상 보유한 후 매각하면, 양도소득세가 비과세 인점도 장점임.
72. 일본의 개인소유 신사나 절은 종교인에 국한되지 않고 누구나 매입이 가능함.
73. 일본의 절이나 신사는 경내에 묘지를 두는 경우가 많음.
74. 절이나 신사의 가치는 건물보다 추가로 묘지를 쓸 수 있는 빈자리가 많은지에 따라 많이 좌우됨.
75. 일본은 고령화 사회의 다음 단계인 다사 사회로 돌입함.
76. 다사는 사망자가 많아지는 사회로, 장례나 법요(고인의 명복을 비는 불교의식) 수요가 많아지고 사업이 커지고 있음.
77. 종교가 없더라도 절이나 신사 운영이 가능한 것도 장점임.
78. 절이나 신사를 구입하면 스님은 파견업체를 통해서 구할 수 있기때문임.
79. 파견 스님의 급여가 월 20만 엔 정도로 높지가 않음.
80. 법요(고인의 명복을 비는 불교의식) 시주로 건당 3~5만 엔을 보통 받는데, 한 달에 6~7건만 법요가 생기면, 파견스님의 고정비를 충당할 수 있음.
81. 스님의 소득이 부족하면 알바도 뛸 수 있음.
82. 아마존 재팬에서 장례업체와 제휴해서 '스님 배달'사업을 하고 있어, 건수가 생기면 법요 알바를 뛸 수도 있기 때문임.
사진=일본 장례업체 요리소(Yoriso) 홈페이지 캡처
83. 절이나 신사를 구입해서 종교법인 대표가 되면, 일본으로 귀화 신청이 쉽게 나는 것도 장점임.
84. 한국도 고령화사회에 접어들었고, 다음 단계인 다사 사회로 진행되고 있음.
85. 세금이나 비용이 부담스러운 일본 부동산 자체보다는 다사 사회로 나아길때 뜨는 사업을 미리 공부할 수 있는 교재가 될듯함.
한 줄 코멘트. 일본 부동산 투자는 각종 세금과 중개 수수료 등이 많아서, 비용을 잘 보고 들어가야 함. 한국은 노령화 속도가 점점 빨라지고 있음. 노령화 뿐만 아니라 다사사회에 뜨는 사업까지 공부할 때가 다가오는 것 같음.
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